W przypadku mieszkań, podnajem staje się coraz bardziej popularny. Wynika to z faktu, że wzrosło zainteresowanie zarabianiem na nieruchomościach bez większego kapitału. Jeżeli natomiast chodzi o lokale użytkowe, to ich podnajem nigdy nie stanowił rzadkości. Nie wszystkim właścicielom takich lokali odpowiada jednak perspektywa faktycznego używania nieruchomości przez inną firmę niż pierwotny najemca. Warto zatem wyjaśnić, czy umowa najmu nieruchomości lokalowej może przewidywać zakaz podnajmu.
Podnajmu lokali dotyczą szczególne zasady kodeksowe
Kluczowych informacji na temat zasad najmu lokali użytkowych, trzeba szukać w kodeksie cywilnym. Kwestia podnajmu nie stanowi tutaj żadnego wyjątku. W przypadku podnajmu lokali użytkowych, szczególnie ważny wydaje się artykuł 6882 kodeksu cywilnego. Ten przepis wskazuje, że bez zgody wynajmującego (właściciela), lokal nie może zostać oddany do bezpłatnego używania lub podnajęty.
Identyczna zasada dotyczy również bezpłatnego używania lub podnajmu części lokalu. Jedyny wyjątek przewidziany przez artykuł 6882 KC wskazuje, że zgoda właściciela lokalu na podnajem lub bezpłatne używanie nie będzie wymagana co do osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym. Opisywany wyjątek wydaje się istotny tylko w przypadku, gdy umowa najmu nieruchomości dotyczy mieszkania.
Warto pamiętać, że w odniesieniu do najmu lokali, artykuł 6882 kodeksu cywilnego zastępuje artykuł 668 par. 1 KC. Kolejna ważna uwaga wskazuje, że umowa najmu nieruchomości lokalowej (lokalu użytkowego) może w sposób blankietowy wyrażać potrzebną zgodę na podnajem. Dla właściciela lokalu, bezpieczniejsze jest jednak każdorazowe wyrażanie ewentualnej zgody na podnajem (po zapoznaniu się z planami najemcy). Co ważne, najemca nie może rozpocząć podnajmu powołując się na fakt, że umowa najmu nieruchomości lokalowej nie reguluje kwestii podnajęcia. W takiej sytuacji, obowiązuje bowiem dyspozytywny art. 6882 KC.
Umowa najmu nieruchomości może określać sankcje
Istotną różnicą pomiędzy zasadami podnajmu mieszkań i lokali użytkowych jest to, że w przypadku lokali mieszkalnych przepisy przewidują bezpośrednią sankcję za nieuzgodniony podnajem (zobacz artykuł 11 ustęp 2 punkt 3 ustawy o ochronie praw lokatorów). Podobnego rozwiązania ustawodawca nie przewidział w związku z art. 6882 KC. Zatem właściciel lokalu użytkowego powinien sam zadbać, aby w umowie znalazły się odpowiednie sankcje dotyczące nieuzgodnionego podnajmu. Chodzi o możliwość szybkiego wypowiedzenia umowy w razie takiego podnajmu i/lub naliczenia kar umownych. Możliwe klauzule przewidujące sankcje za nieuzgodniony podnajem powinny zostać skonsultowane z ekspertem (podobnie jak cała umowa najmu nieruchomości lokalowej).
W ostateczności na pomoc przychodzą przepisy z KC
Niestety, czasem zdarza się sytuacja, w której właściciel lokalu użytkowego wcześniej nie zadbał o wprowadzenie do umowy odpowiednich klauzul sankcyjnych dotyczących nieuzgodnionego podnajmu. O takich klauzulach warto pamiętać, mimo że doktryna dość często wskazuje na brak skutków prawnych nieuzgodnionej umowy podnajmu – aż do czasu wyrażenia zgody przez właściciela lokalu (zobacz np. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 17 stycznia 2019 r. – sygn. akt I AGa 149/18).
Jeżeli kwestia wypowiedzenia w odpowiedzi na nieuzgodniony podnajem nie została uregulowana w umowie, to właściciel lokalu użytkowego może skorzystać z artykułu 667 paragraf 2 kodeksu cywilnego. Wspomniany przepis mówi, że umowa najmu nieruchomości lokalowej (lokalu użytkowego) może zostać wypowiedziana bez zachowania terminu, gdy najemca używa nieruchomości w sposób sprzeczny z umową i mimo upomnienia nie zmienia swojego postępowania. Umowa najmu nieruchomości lokalowej zostanie skutecznie wypowiedziana na podstawie art. 667 par. 2 KC również jeśli została zawarta na czas określony (zobacz: Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 17 listopada 2016 r. – sygn. akt V ACa 321/16).
