Wycena nieruchomości to dla inwestora kluczowa sprawa. Czym kierować się, by zweryfikować wartość danej nieruchomości? Czy potrzebujemy porady specjalisty? Jakie podejście zastosować?
Na wyceny nieruchomości wpływy kilka czynników. Jednym z nich jest rodzaj nieruchomości, z jaką mamy do czynienia. Inaczej podchodzi się do budynków i lokali mieszkalnych, a inaczej do nieruchomości komercyjnych. Jednakże wspólnym mianownikiem dla wszystkich wycenianych nieruchomości jest podstawa prawna dla określenia jej wartości. Szczegółowe postanowienia znajdziemy w Dziale IV „Wycena nieruchomości” Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Rodzaje nieruchomości a ich wycena
Nieruchomości o przeznaczeniu mieszkalnym podlegają innym zasadom wyceny, niż komercyjne. W przypadku domów, apartamentów i mieszkań stosuje się najczęściej podejście porównawcze. Polega ono głównie na zebraniu informacji rynkowych oraz wszelkich danych co do wycenianej nieruchomości i porównaniu ich z cenami innych, podobnych nieruchomości. Oczywiście przy wycenie brane są pod uwagę nie tylko same ceny innych ofert i transakcji, ale także uwzględnia się ewentualne czynniki i cechy różnicujące te nieruchomości. Jak mówi Art. 153, ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, podejście porównawcze można zastosować, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.
Najczęściej nieco inaczej postępuje się w przypadku nieruchomości komercyjnych. Chociaż w prawodawstwie polskim nie ma dla tego typu jednoznacznej definicji, to w praktyce rynek klasyfikuje je jako odrębny typ. Mowa o tych gruntach, budynkach i lokalach, które powstały w celu prowadzenia działalności gospodarczej. To na przykład mogą biura, magazyny, hotele, galerie handlowe, lokale usługowe, np. gastronomiczne, a nawet wybrane grunty, czyli działki pod zabudowę komercyjną. W odniesieniu do tego typu nieruchomości również można sięgnąć po podejście porównawcze, ale znacznie bardziej powszechne jest podejście dochodowe.
Podejście dochodowe
Podejście dochodowe do wyceny nieruchomości służy określeniu ceny z uwzględnieniem dochodu, jaki dana nieruchomość może przynieść. Dokładną jego definicję znajdziemy w art. 153, ust. 2 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, który brzmi następująco:
Podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód.
W tym podejściu korzysta się z jednej z dwóch dostępnych metod przewidywania dochodu. Pierwsza z nich, inwestycyjna, uwzględnia dochód z wynajmu, dzierżawy, a także dochód poza czynszowy. Wpływ na wycenę mają zatem np. stawki rynkowe czynszów. Metodę tę stosuje się np. do powierzchni biurowych, magazynów, lokali użytkowych, itp.
Druga dostępna możliwość, czyli metoda zysków, polega na szacowaniu zysków z działalności prowadzonej na wycenianej nieruchomości. Stosuje się ją wówczas, gdy nie ma możliwości zastosowania metody inwestycyjnej i dotyczy np. hoteli, restauracji, stacji benzynowych, kin czy obiektów sportowych.
Gdzie szukać atrakcyjnych nieruchomości?
Znając już podstawowe informacje na temat wycen nieruchomości, warto zorientować się, gdzie możemy szukać atrakcyjnych budynków, lokali czy działek. Oczywiście można przeszukiwać różne portale ogłoszeniowe, ale może okazać się to czasochłonne. Dla wielu osób zaskoczeniem może być fakt, że bogatą ofertą atrakcyjnych nieruchomości na sprzedaż i wynajem dysponuje Orange Polska.
W ofercie firmy znajduje się ponad 400 obiektów o różnorodnym przeznaczeniu – biznesowym, mieszkalnym czy inwestycyjnym – w całej Polsce. Wraz z postęp technologicznym nieruchomości, wykorzystywane niegdyś np. do utrzymania urządzeń technicznych przestały być potrzebne. Wiele z nich jest teraz dostępnych na rynku.
Kontaktując się z doradcami ds. nieruchomości Orange, możemy zapoznać się nie tylko z ofertą atrakcyjnych nieruchomości, ale również otrzymać wsparcie w ich znalezieniu, a także pomoc na każdym etapie transakcji. Decydując się na skorzystanie z tej oferty zyskujemy pewność i bezpieczeństwo współpracy z uznaną i stabilną firmą.
